整体来看，今年上半年，我市房地产市场在宏观政策开启再一轮 “史上最严”调控的背景下，却走出一段快速上涨的行情，商品房及二手房销量与均价双双刷新历史同期最高位，在售商品住宅库存消化周期已连续三个季度小于8个月，土地出让单价也创出历史新高，市场开始对后期走向和风险评判出现分歧。

一、上半年房地产市场运行情况

（一）房地产开发投资

我市现具有房地产开发资质企业64家，统计在报在建的房产项目有64个，另有佳源优优锦城、中天珺府二期2个在建项目正在申报统计入库。在建项目中有8个存在延期交付问题，包括雨润星雨华府、禄地名苑、天目家园、铂金钱王世家、宋城潜洲花园、帅旗浅水湾和云海云雾山庄、青山湖闲云居等，4个项目处于停工状态，包括鸿盛花园、湖光山社、中基青山湖半岛花园、麒麟山庄等，此外还有如中南望京山庄项目因故停滞，以及筑境花园、环宇公寓、中都青山湖畔、汇锦华庭北区等4个历史遗留问题待解决项目。

截止6月，全市完成房地产开发投资36.66亿元，同比去年同期减少6.5%，房地产投资占全市固定资产投资的28.1%，完成年度投资计划的45.8%。投资出现下降的主要原因是金基青云山居项目的续建工程桃李春风四期一直未能取得开工条件。该项目今年上半年比去年同期投资额锐减7.08亿元，投资减幅达到75.6%，且项目因后续开工遇阻已近一年基本没有销售收入，如此情况延续可能影响项目正常运营。

根据企业上报的统计数据，今年来全市房地产业累计施工面积450.46万平方米，同比增加19.2%，其中房屋新开工面积73.58万平方米，同比增加92.9%，因上半年房地产竣工面积为38.72万平方米，去年同期竣工面积仅3.9万平方米，实际在建施工面积同比增幅为10.1%。全市已在库（含申请入库）在建项目预计今年可完成总投资55.2亿元，加上列入杭州市房地产开工项目清单的未开工项目预计还可新增投资约15亿元，距完成全年投资计划仍有10亿元缺口。

（二）房地产供需情况

上半年全市共新批各类预售商品房53.37万平方米，同比增加91.3%，其中，新预售住宅商品房3442套，计43.45万平方米，分别同比增加83.8%和74.4%。上半年全市共签约成交各类商品房69.7万平方米，同比增加17.7%，其中，住宅商品房签约成交4839套，计64.81万平方米，分别同比增加10.83%和16.73%，成交均价10193.51元/平方米，同比上涨15.18%。按新增供应与成交量计算，市场住宅商品房供需比接近1：1.5，其中，非别墅类供需比为1：1.526，别墅类供需比为1：1.322（附表1）。上半年共有15只楼盘住宅成交金额超过亿元（附表2）。

附表1：2017年上半年临安住宅供需比

附表2：上半年热门小区住宅成交情况表

截止6月底，全市共有各类可售商品房128.74万平方米，同比去年同期减少33.6%，其中，剩余可售商品住宅3932套，计65.26万平方米，分别同比减少55.11%和54.04%，目前去化周期为4.4个月。剩余可售商品住房中安置房楼盘占比最多，其中大园新城和大园新城南区共计库存1726套，计16.76万平方米，占43.9%；常年滞销楼盘的库存占具其次，包括御城、山湖印墅园共有库存262套，计7.89万平方米，占6.7%；再次为存在延期交付或停工等问题的项目，这些项目中有库存179套，计8.81万平方米，占4.6%，加上登记库存中有部分为实际已经销售但尚未网签的存量房和一些如豪宅及尾房等特殊房源，所以实际可买的商品房明显更少。

二手房住宅市场保持旺盛。上半年全市共备案成交二手住宅4715套，计50.16万平方米，分别同比增加123%和103.3%，成交均价7481.29元/平方米，同比上涨64.51%。因二手住宅成交合同备案价通常比实际成交价略低10%～15%，因此实际成交均价也已接近万元。

（三）房地产价格波动

从单月成交均价看，今年上半年房地产价格增幅明显高于前半年，且随需求旺盛，随供应跟不上库存减少原因，呈不断加速上涨趋势，虽已采取对新房抑价等措施，却造成新房越来越难买，同时带动二手房需求增大，部分有竣工的住宅小区已出现交付二手房均价超过在建预售新房均价的情况（附表3、4）。

附表3：近12月商品住宅与二手住宅成交均价走势

附表4：部分热门小区6月新房均价与二手房均价对比

（四）对地方经济贡献

上半年房地产一级市场共计成交8宗土地，其中涉宅用地6宗，共出让土地面积32.39万平方米，可建建筑面积81.3万平方米；纯商业开发用地2宗，共出让土地面积6.8万平方米，可建商业建筑面积24.6万平方米，以上总计出让成交金额64.42亿元，为去年同期的35.4倍。

2017年上半年全市房地产实现地方级税收61714万元，同比增长15.7%，增幅高于全市地方级税收增长幅度，房地产占我市全部地方级税收的27.4%，其中二手房税收6749万元，同比增长4.8%。

二、下半年楼市将向回归“居住属性”运行

从实际效果来看，自去年四季度开始的政策调控，对打击房产的“投资投机”属性，恢复其“居住”属性的效力还在逐渐释放，虽然如我市这样的三四线城市目前房价上涨幅度依然偏大，但热点城市已开始逐渐降温。

我市今年向省市上级建设管理部门承诺要完成的“城中村”改造征迁货币化安置签约数量为6481户，从年初预测的今年非别墅类商品住宅新供应量为91.58万平方米（附表5），按实际折算约为7600套，除此，我市今年还拟建部分城中村改造区块现价期房供改造项目签约户购买，其中首批4个地块计3415套已经规划审核，第二批3个地块计3092套也在规划编制中。上半年起我市还加快了土地供应，预计今年土地供应新增在市区的可建商品房面积就将超过90万平方米，约可新建7500套住宅。连续两年年均10000套新增住宅供应，这个数字联系我市人口增幅就显得有点惊人，过去的五年我市每年平均新增与成交的住宅不过5000套，而未来两年需提高一倍，供应端对市场形成的压力或又将大于需求端。在这种情况下，若希望买房能成为有效投资品无疑风险加大。

附表5：2017年商品房住宅供应量预测

但短期内我市房价上涨压力并没有消除。一是市场对楼市上涨的预期并没有根本改变，在整体市场热度从一二线转移到三四线城市造成需求外溢、购房者投资心理难平的情况下，供求不均加剧了楼市在高位拉锯，我市房价趋升已成现实；二是土地拍卖竞争激烈带动房企和购房者对后市预期继续看好，尤其是部分土地的成交楼面价已接近目前我市住宅成交均价，仍有部分房企表现拿地意愿强烈；三是现今经济发展模式还处于从资源驱动型向创新驱动型转变的转型期，在此经济高速增长阶段，都容易发生房价远远超过收入增长速度的房地产泡沫，其原因主要是人口红利消失后随着原材料、用工等成本上升，使实体经济资产净利率和净资产收益持续下降，从而造成投资者容易将房地产作为补充投资渠道而形成强劲需求。虽然不断膨胀的房地产泡沫对实体经济会有相当大的危害性，但从现实意义和政策含义上来分析，最佳策略并非将泡沫马上戳破，而需要通过建立起长效机制最终把其增长的速度限制到收入增长的速度以下，所以在此阶段，房价上涨压力仍会延续一段时间。

从目前市场形势分析，后续购房资金成为主导市场走势的决定性因素，一旦后期资金面收紧进而再次发生供需比逆转或就会令市场出现拐点。

三、下阶段举措建议

（一）加快扩大有效投资。（1）确保已列入杭州市房地产项目开工专项行动清单项目，包括依山郡、康成玲珑天城二期、天目西村公寓、北苑丽城、云安小镇4—6地块一期、中天珺府二期、金基青云山居四期（桃李春风庄园）、滨湖新城48号地块项目、玲珑郡等项目如期开工建设；（2）督促对近期已在市政府第四、五次规划审批联席会议上获审议通过的新起点影视广场、锦南人家二期、颐和山庄B/C区、滨江天目山小镇等项目于年内动工，并把保通驾校西侧等几个限价期房项目列入年内确保开工的房地产投资项目，弥补投资建设缺口；（3）由市建设部门牵头加快青山湖战略规划及相关控制性规划的编制工作，加快计划开工项目审批进度，市国土部门要加快对环青山湖及科技大道沿线25个房地产项目和城区40平方公里范围内开竣工履约专项调查清理工作，各部门要加强服务，尤其尽力帮助已通过规划设计方案审批但仍存在已出让建设用地上林农水保未解决、土地需合并等问题的项目，督促企业加快施工招标，促进新项目尽早落地、尽早开工、尽早销售。

（二）刺激供需合理增长。（1）抓紧时机，加快处置去年“去库存”以来仍去化缓慢但适宜销售的部分库存，如大园新城、大园新城南区、御城等住宅小区，该3处楼盘现尚有库存住宅1979套计22.7万平方米，除御城熙园户型偏大以外其余均宜尽早去化且都为现房，可用于缓解目前拆迁户购置现房困难；（2）由市城改办尽全面做好我市2018—2020年城中村改造调查摸底，并着手在调查摸底基础上抓紧制定全市2018—2020年城中村改造计划，市“三改一拆”办与建设、征收住保管理部门也应制定相应老旧住宅小区改造、危旧房治理和住房保障三年计划，市财政、建设、国土管理部门要结合国家实施2018到2020年3年棚改攻坚计划，加大力度争取中央和省级财政补助和金融、用地支持，力争今后三年每年再完成货币化安置3000户，做到既改善民生，也带动有效投资消费和去库存；（3）按照推动城市国际化、产业现代化、全域景区化的要求，把维护房地产市场稳定发展纳入城市发展系统工程，提高入住率。一方面要加快完善城市水电气热路和教育、医疗等配套设施，市教育、医疗管理部门要在增加完善设施同时加强对从业人员的业务培训，以不断提高办学、办医质量，提高我市学校、医院等级；另一方面要着手促进地区产业培育和引进，创造城市就业和创业机会，市商务局要制定更切实的招商引资考核办法，引导有效招引。

（三）严格规范市场行为。（1）市建设、国土、公安、市场监管、人民银行支行和银监办、发改等部门按照临政办〔2017〕37号工作方案，着力于下半年开展整顿规范房地产开发销售中介行为联合专项执法行动的检查、督查工作，做好一周一检查，一周一通报；（2）结合房地产市场发展的新趋势和出现的新问题，管理部门要抓紧评估在撤市设区后接轨杭州楼市调控政策对我市楼市的影响以及对今后培育住房租赁市场规范发展的完善措施，房地产企业要抓紧树立经营转型理念，要适应形势从普通开发商向服务商转变，特别是本地企业要积极谋划在土地出让价提升后企业的发展思路。

（四）切实化解风险隐患。（1）要高度重视稳控房地产市场，按照省住建厅提出的《浙江省进一步做好维护房地产市场稳定工作指导方案》，由市建设、征收住保、公安、街道（镇）、公积金等管理单位按照“谁主管、谁负责”的原则每月开展风险隐患排查化解。根据住建、国土部、省厅关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知，尽快成立由市领导牵头，建设、国土等相关部门组成的房地产工作协调和决策机构，切实做好房地产市场调控相关工作，保持市场平稳有序。同时，还要建立健全房地产市场有关矛盾部门联动和应急预防化解机制，完善处置突发事件应急预案；（2）抓紧介入几大房地产历史遗留和重大信访事件的处理，将事件影响以最短时间、最大限度地予以消除，切实维护房地产市场稳定，为迎接党的十九大胜利召开创造良好的市场环境。

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